三菱地所（8802）の企業研究——有価証券報告書で読む

有報の数字（第122期）

売上高

1兆7,461億円

純利益

2,225億円

ROE

8.5%

従業員数（連結）

11,659人

従業員数（単体）

1,286人

平均年間給与（単体）

1,759万円

平均年齢

42.0歳

平均勤続年数

16.0年

出典：三菱地所の有価証券報告書「主要な経営指標等の推移」「従業員の状況」。平均年間給与・平均年齢・勤続年数は提出会社（単体）の値。

はじめに

※本記事の数値は、三菱地所株式会社 有価証券報告書 第122期（2025年4月1日〜2026年3月31日）に基づきます。

三菱地所は、丸の内の強さを土台に、資産を増やさず稼ぐ形へ変われるかに賭けている会社だ。

知っておきたいことは3つある。

社員は少なく、年収は高い。単体の従業員は1,286人で、平均年間給与は1,759万円だ。グループ全体（連結）の11,659人のうち、本体は11%にすぎない。

会社が自分で決めた目標に、まだ届いていない。2030年までの計画でROE（株主のお金でどれだけ稼いだかを示す割合）10.0%を掲げるが、当期は8.5%だ。

弱点は資産の重さだ。総資産は約8兆6,000億円、営業収益は約1兆7,000億円である。この差を縮める動きが、社員の仕事の中身を決めている。

この記事では、会社が掲げた目標と現状の差を確かめ、面接で語れる論点にする。

第1章　三菱地所は何に賭けているのか

1-1. 会社が掲げた目標——2030年にROE 10.0%、ROA 5.0%

有価証券報告書（会社が投資家向けに出す年次の報告書）には、会社の方針と目標が書かれている。三菱地所は2020年1月に「長期経営計画2030」を策定した。

目標は、会社が自分で決めた数字だ。

ROE（株主のお金に対する利益の割合）：目標10.0%、当期実績8.5%

ROA（総資産に対する利益の割合）：目標5.0%、当期実績4.0%

事業利益（営業利益＋持分法投資損益、つまり本業の稼ぎ）：目標3,500〜4,000億円、当期実績3,298億円

目標に対し、3つとも距離が残っている。

有報は、この目標に向けた賭けを3つ示している。

1つ目は丸の内だ。ビルを1棟ずつ貸すのではなく、街全体を1つの職場として提供する「まちまるごとワークプレイス」構想を進める。

2つ目は海外だ。欧米豪を中心とした先進国に力を入れる。

3つ目はノンアセットビジネスだ。管理、仲介、リフォームなど、資産を持たずに手数料で稼ぐ事業を指す。会社はこれを「全社資産効率の改善に向けたドライバー」と位置づけている。

1-2. 丸の内は満室に近い——一方、海外は420人

丸の内オフィスの空室率（貸せる面積のうち空いている割合）は、2026年3月末で0.55%だ。1,000㎡のうち空きは5.5㎡にすぎない。

丸の内事業の営業利益は975億円だ。この会社の土台は、ほぼ満室の丸の内にある。

一方、人員の配置には偏りがある。最大は住宅事業の3,613人で、丸の内のビルのイメージとは異なる。

海外事業は、全セグメントの中で営業利益率が最も高い。ところが人員は420人で、連結の3.6%にとどまる。

1-3. 入社時は計画の9年目——利益は届くが、効率が届かない

28卒の入社は2028年4月だ。長期経営計画2030の9年目にあたり、10年計画の最後の2年に入る。

2026年度の会社予想は、事業利益が3,700億円、ROEが9%程度だ。事業利益は目標の範囲（3,500〜4,000億円）に入る見込みだが、ROEは目標の10.0%に届かない。

当期純利益は前期比17.5%増だった。その結果、ROEは前期の7.6%から8.5%に上がっている。改善は続いているが、目標との差は残る。

1-4. 効率が上がりにくい理由と、会社が打つ手

効率が上がりにくいのは、ビルの商売の性質による。ビルは建てるのに何百億円もかかるが、1年で入る賃料はその数%だ。総資産約8兆6,000億円に対し、営業収益は約1兆7,000億円にとどまる。経営の失敗ではなく、ビルを持つ商売の宿命である。

借入を増やせばROEは上がる。しかし自己資本比率（総資産のうち返済不要の資金の割合）は31.4%で、すでに借入をかなり使っている。金利が上がれば費用が増えるため、有報も金利を注視すべき点に挙げている。

そこで会社は資産を軽くする手を打つ。回転型事業は、開発した物件を売って利益を確定し、次の開発に資金を回すやり方だ。コマーシャル不動産事業の不動産販売は、当期に1,987億円へ増えた。

第2章　不動産デベロッパーの収益構造

2-1. 単体1,286人——少数で巨額の資産を動かす

連結11,659人に対し、単体は1,286人で、比率は11%だ。

理由は仕事の分担にある。本体は企画、投資判断、全体の統括が中心になる。ビル管理、清掃、警備、テナント対応、マンション販売は、グループ会社が担う。

総資産を単体の人数で割ると、一人あたり約66億円になる。少人数で大きな資産と利益を動かすため、平均年間給与は1,759万円と高い。

2-2. 丸の内という資産——土地は増えない

三菱地所の中核は、東京駅前の丸の内エリアだ。土地は増えないため、良い土地を先に押さえた会社が有利になる。この会社の強みは、技術よりも保有する資産そのものにある。

その資産を生かすのは社員の仕事だ。建物は老朽化し、放置すれば賃料は下がる。そのため建て替えや改修、新規開発を続ける必要がある。

2-3. 安定して稼げる理由と、3つのリスク

業績が安定するのは、賃料が長期契約で入るからだ。景気が悪化しても、翌月に収入がゼロになることはない。営業収益も、5期連続で増加している。

リスクは3つある。1つ目は金利だ。借入で資産を持つため、金利が上がれば利払いが増える。2つ目はオフィス需要の構造変化だ。働き方が変わって需要が縮めば、丸の内でも賃料は下がり得る。3つ目は投資判断の失敗だ。10年かけたビルが完成時の需要とずれれば、資金は回収できない。

三菱地所の構造的課題と追い風は、4つに分けて第3章で扱う（金利が上がると、この業界の前提が変わる／「投資を止められない」ことの意味／景気が悪くなったときに、何が起きるか／少数精鋭であることの裏側）。ここから先は有料パートで、第7章の課題回答に直結させる。

有料記事で読めること

• 第3章 不動産業界の構造的課題——金利が上がると、この業界の前提が変わる／「投資を止められない」ことの意味／景気が悪くなったときに、何が起きるか／少数精鋭であることの裏側
• 第3.5章 面接前に押さえる三菱地所の最新ニュース10本——当期純利益17.5%増、総資産8.6兆円、6セグメントの人員配置まで
• 第4章 内定者の正体——「街づくりがしたい」で落ちる理由、ES・面接の攻略、不合格パターン
• 第5章 職種別キャリア分析——平均年収1,759万3,300円の読み方と、単体1,286人の組織でのキャリア
• 第6章 働く環境の現実——勤続16年の読み方、女性役員比率7.7%という数字、財務から見る雇用の安定性
• 第7章 面接攻略——財務を組み込んだ回答例と逆質問3本
• 第8章 総合評価——推奨できる就活生と、慎重に検討すべき就活生