住友不動産（8830）の企業研究——有価証券報告書で読む

有報の数字（第93期）

売上高

1兆578億円

純利益

2,125億円

ROE

9.2%

従業員数（連結）

14,116人

従業員数（単体）

2,021人

平均年間給与（単体）

824万円

平均年齢

42.6歳

平均勤続年数

10.3年

出典：住友不動産の有価証券報告書「主要な経営指標等の推移」「従業員の状況」。平均年間給与・平均年齢・勤続年数は提出会社（単体）の値。

はじめに

※本記事の数値は、住友不動産株式会社 有価証券報告書 第93期（2025年4月1日〜2026年3月31日）に基づきます。比較対象の三菱地所は第122期の数値です。

住友不動産は、三菱地所より少ない売上で同じ利益を出しながら、社員の平均年収は低いという、論点の多い会社だ。

知っておきたいことは3つある。

東京都心のオフィスビルを売らずに持ち続ける会社だ。賃貸事業が営業利益の7割近くを占める。

利益率が高い。当期純利益率は20.1%で、三菱地所の12.7%を上回る。

平均年収は824万円だ。三菱地所の1,759万円の半分以下にとどまる。

この記事では、高い利益率と低い年収が同居する理由を、会社の方針と人員の配置から確かめる。

第1章　住友不動産は何に賭けているのか

1-1. 賭けの中身は「売らずに持つ」東京のオフィスビル

有報（有価証券報告書）は、会社が法律に基づいて出す公式の報告書だ。ここに、経営理念がそのまま事業のやり方になっている記述がある。住友グループの事業精神は「浮利を追わない」。方針は「首尾一貫して資産売却による一時的な利益を追わず」ビルを持ち続けることだ。

保有ビルは東京に集中している。賃貸オフィスビルの95%が東京23区、84%が都心7区にある。分散ではなく、一点集中である。

集中の理由も有報に書かれている。東京の直近の空室率は2.2%。日本の大企業（時価総額上位100社）の8割が、東京に本社を置く。会社は「縮む業界の床を伸びる業界が吸収する」から需給が安定すると論じる。

大型用地は都心に少ない。だから細かい土地を買い集め、大きな1枚にする。会社はこの「土地を創る力」を最大の強みと書く。第2の成長エンジンは、インドのムンバイだ。当期はムンバイ子会社の増資も行った。

1-2. 賭けは数字に出ている——最高益と、会社が自分に出した3つの問い

当期は売上高1兆578億円、当期純利益2,125億円となった。売上高と、営業利益（本業の利益）・経常利益・当期純利益の4つが、すべて過去最高だ。牽引したのは、東京のオフィスビルを中心とする賃貸事業である。

当期純利益は5期連続で増え、5年で1.41倍になった。売上高は1.13倍にとどまる。売上以上に利益が伸びている。

金利上昇への備えも示されている。有利子負債（借入金や社債）の81%は固定金利で、当面は支払利息が増えにくい。

そのうえで会社は、今後の課題を3つ挙げる。金利上昇に負けない賃料改定ができるか。建築費上昇と工期長期化への対策はあるか。新築分譲マンションの見通しとその対策はあるか。どれも疑問形で書かれている。

1-3. 売らない方針の代償——ROEが9%台にとどまる

ROEは、株主のお金でどれだけ利益を出したかを示す割合だ。当期は9.2%だった。利益率は高いが、物件を売らず資産が積み上がるため、ROEは上がりにくい。短期でROEを上げる手段を、自ら封じた形である。

会社は手も打っている。今後概ね10年で、政策保有株式を含む上場有価証券4,000億円を売却する方針だ。政策保有株式は、事業に使っていない株式を指す。当期の売却分と合わせ、約3,400億円に目途がついた。

自己株式の取得にも605億円を充てた。自己株式の取得は、会社が自社の株を買い戻して株主に還元することだ。

第2章　不動産デベロッパーの収益構造

2-1. 賃貸と販売——利益の柱と人員が逆になる

賃貸（ストック型）は、ビルを保有して賃料を得る事業だ。一度建てれば長期に収入が入り、人手は少なくて済む。販売（フロー型）は、マンションなどを建てて売る事業だ。売れれば大きな売上が立つが、次の期にまた新しい物件が要る。

人員の配置は対照的だ。連結従業員14,116人のうち、賃貸は1,673人で全体の12%にすぎない。それでも賃貸は営業利益の7割近くを稼ぐ。人員の約8割は、人手のかかるフロー型の事業にいる。

配属先で仕事の性格は変わる。賃貸は長期の資産運用、販売は短期のプロジェクトだ。時間軸も評価基準も異なる。

2-2. 三菱地所との違い——高い利益率と、47%の年収

売上高は三菱地所の約6割だが、当期純利益はほぼ互角だ。住友不動産が2,125億円、三菱地所が2,225億円である。差は稼ぎ方にある。少人数のビル事業が利益を生むため、利益率が高い。

それでも平均年収は、三菱地所の47%にとどまる。会社の収益性と社員の待遇は、必ずしも一致しない。

ただし直近の平均年収は、前年比+10.0%と伸びた。三菱地所の+4.7%を上回る。業績の伸びが、処遇にも反映されつつあるとみてよい。

2-3. 勤続10.28年が示すもの

平均年齢は42.65歳、平均勤続年数は10.28年だ。三菱地所は42歳で16年。年齢が同じでも、勤続は5.7年短い。平均的な社員は32歳前後で入社している計算になり、中途採用の比率が高いと読める。

解釈は2つある。新卒が長く働かない会社なのか。中途を積極的に採る会社なのか。有報の数字だけでは断定できない。

住友不動産の構造的課題と追い風は、4つに分けて第3章で扱う（金利上昇は、借入の大きい会社ほど重い／「販売」は在庫を抱えるビジネスである／賃貸が生む安定と、その時間差／建物は、持ち続けるだけで金がかかる）。ここから先は有料パートで、第7章の課題回答に直結させる。

有料記事で読めること

• 第3章 不動産業界の構造的課題——金利上昇は、借入の大きい会社ほど重い／「販売」は在庫を抱えるビジネスである／賃貸が生む安定と、その時間差／建物は、持ち続けるだけで金がかかる
• 第3.5章 面接前に押さえる住友不動産の最新ニュース10本——5期連続最高益、利益率20.1%、営業CF半減の読み方まで
• 第4章 内定者の正体——「デベロッパー志望」で落ちる理由、ES・面接の攻略、不合格パターン
• 第5章 職種別キャリア分析——年収が三菱地所の半分以下である理由と、そこで得られるもの
• 第6章 働く環境の現実——勤続10.28年の読み方、財務から見る雇用の安定性
• 第7章 面接攻略——財務を組み込んだ回答例と逆質問3本
• 第8章 総合評価——推奨できる就活生と、慎重に検討すべき就活生